記事をお気に入りに登録する【編集後記】
前回に引き続き不動産関係の動画を作りましたが、これまた厄介な問題でしょうね。
動画の中でも言っていますが、自分の子供には不動産を持つ必要もないし、集合住宅だけはやめておいた方がいいということをいいますね。
今現在マンションを所有して住んでいる方には失礼なことを言っていますが、あくまでも私の価値観での話だと思ってください。
マンションを所有しても大したトラブルにならないという人も確かにいます。
ひとつのことが問題になる人と、ならない人いるという事実があるだけです。
同じことが起きた時に大きな問題になってしまうという人にとっては手を手を出してはいけない選択が集合住宅だと思います。
問題が起きた時にはかなりのストレスになります。
一番は予防です。なんでもそういうことだと思います。
【以下、文字起こし】
みなさんこんにちは。好奇心TVです。
今回の動画は、マンション購入の際には絶対に押さえておかなければいけないデメリットについてお送りしたいと思います。
氣が付けばマンションに関する動画を10本以上配信してきましたが、それというのもかつて私もマンションを購入し１５年ほど住んでいた経験者として警鐘を鳴らしておきたいという想いからです。
マンション派か戸建派かという問題ではなく、マンションならではのリスクにフォーカスをしていきたいと考えています。
今回取り上げるリスクはデメリットとも致命傷とも言い換えてもいいのですが、今後ますます高まっていくと思います。
もし自分の子供がマンション購入を決めようとするならという観点で動画を作成していこうと思いますので、これからマンション購入をご検討のかたにとって参考になると思います。
ぜひ最後までご視聴ください。
このチャンネルでは、自分や家族の身を守るためにできることや、日本人がこれ以上騙されることがないようにするための情報を発信しています。
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さて、マンションとひと口に言っても19階以下のマンションから、２０階以上の高層マンション、いわゆるタワマンまであります。
今回私が指摘するリスクやデメリットは戸数が多ければ多いほど上昇すると思っています。
そうなるとタワマンのリスクが大きくなると考えます。
まず一般論として、不特定多数の人たちとひとつの土地建物を区分所有するということに問題が起きないわけがありません。
だからこそマンション管理規約という法律のようなものがあるわけですが、誰もが規則を守ってくれたら運営上の問題は起きないことでしょう。
しかし現実にはゴミ捨てルールすら守ることができない人が普通にいます。
ちなみに2022年12月時点で、日本のタワマンはどのくらいあるかというと1464棟、38万4581戸となっています。
2021年現在で日本最大の大規模マンションは、2008年に竣工した東京都中央区のTHE TOKYO TOWERSで、総戸数がなんと2799戸にもなりますが、一般的なタワマンといえば1000世帯前後が一つの建物に共同生活をしていることになります。
そして本題に入る前にもう一つ押さえておきたいことが、タワマンはまだ1976年に第一号が建てられてからわずか47年です。
そして意外と知られていないことだと思いますが、タワマンの法定耐用年数は47年であり、一般的なマンションの68年に比べて極端に短くなっています。
つまり法定耐用年数が過ぎると価値がなくなるものと考えられています。
ただ建物の強度がなくなって住めなくなるというわけではありません。
価値がなくなるというところはちょっと穏やかではありませんが、マンションの場合はいずれ建て替え時期が来るということも抑えておかなければならないポイントだと思います。
これらのことを踏まえた上でマンション購入をする際には覚悟しておかなければならないポイントを挙げておきます。
１）管理費・修繕積立金の高騰で、将来スラム化する可能性が高い
２）建物のメンテナンス不足で資産価値の維持ができない可能性が高い
３）共同生活する住民の質をコントロールできない
４）近所づきあいに使う交際費が予想外に高い
５）情報不足による理想と現実のギャップが激しくなる
６）震災時には高層階に住む人ほど過酷な状況になる
などが挙げられます。
タワーマンションという呼び名で高級感を出そうとしているかどうかはわかりませんが、共同住宅であることは間違いありませんので、規模が大きければ大きいほど予想だにしない問題が噴出してくると思われます。
では、それぞれの項目について補足していきます。
まず管理費・修繕積立金の高騰は最近ものすごい注目を浴びることになっているところで、いわゆる滞納者が増えている問題や、値上げに反対する人が多数であるため値上げを据え置きにしているところもあるようですが、これは問題の先送りになっているだけでまさに時限爆弾になります。
そうはいっても修繕時期になった時に足りない分は一時徴収金という形で各戸から徴収することになりますが、それすらも問題が出ることは間違いないでしょう。
毎月の修繕積立金の値上げに反対している状況のかたが、一時徴収金に、たとえば１００万円を直ぐに払うとは考えられませんからなかなかしんどい状況になります。
このような状況になると、管理組合の中でも問題となっており、どの世帯が滞納しているか、もしくは一時徴収金の支払いに応じないかだれもが知れ渡ることになるので、住民間での軋轢も出てくるでしょう。
そして次の項目も関連したことですが、中には先日の動画で取り上げた空き家問題も重なって起きるので、荒れてくる部屋も出てくる可能性も考えなくてはいけません。
今後ますます法整備が進み、空き家の所有権が制度上明確になっていったとしても、金銭的な負担を要求することになれば、中には支払い困難という問題が同様に起きてくることになるでしょう。
次に住民の質をコントロールできないというのは当たり前のことで、この問題は価値観の違いや経済力の違いに基づくことになりますから、揉め出したら大事になる可能性が高いです。
こうした近所づきあいという問題は戸建てでも起きるわけですが、共同住宅ではもう一歩踏み込んだ付き合いをしなくてはいけませんから深刻な問題になります。
そして、主婦同士の近所付き合いが実は結構大変だという話も聞きます。
多くのかたの憧れとされるタワマンに住んでいることで、お互い見栄の張り合いが起きるのだそうです。
私の知り合いもそういう付き合いに疲れており、ランチに7000円もするところに行くと言いますから驚きです。断れば良いのにと思うのですが、女性同士の世界もなかなかめんどくさい面があるのでしょう。
世の中のご主人はなんとかワンコインで食べれるところを探して食べているというのに7000円ですからね。
見栄の張り合いの世界では、そういったチキンレースみたいなことが繰り広げられているようです。
あと、これも女性の中でよく言われることになると思いますが、現実の生活があまりにも理想と違いすぎたということで失望するということです。
あれだけ景観の良さに憧れ購入を決めたのに、美しい景色にもすっかり慣れてしまい有難みも薄れ、それよりも近所づきあいや高騰する物価高に頭を痛めることになってかなり病んでしまうパターンが出てきます。
最後は地震などの震災時のリスクです。
おそらく建物の強度は日本の建築技術の高さから倒壊する心配はないと思いますが、それでも全くの無傷ということもないでしょうから、それらにかかる修繕費は保険だけでまかなえるのかはわかりません。
地震保険では上限金額が750万円とか上限が設定されているし、スムーズに満額補償されるかどうかもわかりません。
そして何より先日の動画でも取り上げましたが、首都直下型地震クラスのものが起きたら最低でも1週間は停電を覚悟しなくてはいけません。
エレベーターの非常用電源は72時間分しかありませんし、緊急時のために使用をひかえますから、毎日給水車からの水や食料などを非常階段で上り下りすることになります。ですから、地上何階に住むかによっては相当過酷な生活を余儀なくされると思います。
高齢のかたは絶対に高層階に住んではダメでしょうね。
あと個人的には下層階で起きるかもしれない火災が恐ろしいと思います。
最近の建物では延焼防止の工夫がなされており大丈夫だと言われますが、世の中に絶対はありませんし、そんな事態になったらどうするのでしょうか。
みなさんは、消防車のはしごは地上30メートルまでしか届かないということを知っていますでしょうか。
マンションで言えば１０階ほどまでです。
それ以上の階には消火栓が設けられており、消防隊がホースを担ぎ込んで消火するという仕組みになっています。ちなみに消防隊が使用するホースはマンションの消火栓に設置されているホースよりも太い物ですから、専用のものを持ち込んで下の階から担いで階段を上がることになります。
火災に遭うなどは一生に一度あるかないかだと思いますが、そんなこといったら火災保険などかけなくてもいいという理屈になりますし、やはり万が一のことを想定しなければ後悔することになると思います。
住宅を購入するというのは、人生で一番大きな買い物をすることになると思いますので、あらゆる情報を収集し、検討した上で購入するということをお勧めします。
他にも買うタイミングなども考えなければならないと思いますが、また別の機会があったら取り上げていきたいと思います。
いかがだったでしょうか。
タワマンのような共同住宅というのは、問題が起きないわけがないという認識を持つことが非常に重要であり、建て替え時期というのも確実にくるわけですよね。
35年ローンが終わってホッとした頃に定年を迎え、そこから10年、20年後には建て替え時期が訪れます。
その時に修繕積立金の積立はどのくらい進んでいるのでしょうか。
途中に震災があって予期せぬ修繕に積立金が使われ枯渇することもありますし、1000世帯ものかたが全員経済的問題もなく暮らし続けるとも限りません。
そんなことを考えていたら家など買えないというかたはそのまま購入すれば良いですが、その他のかたにとっては知らなかったでは済まされない問題になるかもしれませんので、まずは知ることが大事だというスタンスで動画を作成しました。
冒頭で言ったように、自分の子供がタワマンを購入すると言った時には以上のようなことを話すことになるでしょう。
それでも買いたいと言ったら、それはそれで本人の考えなので尊重するしかないのでしょうが、あまりお勧めできない選択だと私は思います。
今後は確実に不動産に関する問題があちこちで噴出することは間違いないと思いますが、リスクを認識した人から売却などの行動を始めているでしょう。
結局は情報弱者がババを引くことになります。
今回の情報でご視聴のみなさんに少しでもお役立てていただければと思います。
最後までお付き合いありがとうございました。
以上で今回の話は終わりとしますが、
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最後までご視聴ありがとうございました。
好奇心TVでした。
