記事をお気に入りに登録する【編集後記】
マンションなどの集合住宅は、政府が税制優遇措置を実施しているほどイチオシの不動産選択案です。
しかし、果たしてそれでいいのでしょうか。
集合住宅を選択するときに、その時払っている賃貸家賃の額との比較、充実した設備、広さ、通勤状況や付近の住環境などのメリットばかりに氣を取られてデメリットについてあまり考慮しない人が多いのではないでしょうか。
かくいう私も分譲マンションを購入した側ですが、ある時冷静に考えたときに所持していることのリスクを理解できたので、家族の理解を得て売却しました。
家族の理解を得るには一定時間はかかりましたが、見栄とか体裁などにとらわれていては大変になることを理解してもらい実行しました。
今後全ての人には当てはまりませんが、所持していることでの災難が訪れると確信しています。
繰り返しますが、全ての人には当てはまりません。
このリアル人生ゲームでは自分がどう生きるかを真剣に考えなければならないと思っています。
【以下、文字起こし】
みなさんこんにちは。好奇心TVです。
今回の動画は、
１）超過死亡者数の増加で増えるマンションリスク
２）区分所有という形態のマンションリスク
について情報をシェアーしていこうと思います。
今回このような分譲マンションのリスクを取り上げた理由は、区分所有である分譲マンションの持ち主が死亡し相続人が相続放棄をするというケースが多発しており、今後大きな社会問題となりそうだと確信したからです。
これらの問題は、自宅用であれ投資用であれ共通したリスクですし、一旦事が起きた時には金銭的にも時間的にも大きなリスクと向き合わなくてはならなくなります。
誰のリスクかというと、当事者は亡くなってしまっていますから、その分譲マンションに住んでいる住民全員が抱えるリスクなのです。
自分は関係ないというわけにはいかないところが、この問題が厄介度が高いと言われている理由だと思います。
住まいに関しては、賃貸派と持ち家派のどちらがいいかの議論は絶えないわけですが、それぞれにリスクは存在しますし、なによりそれぞれの人生観、価値観次第ですので正解はないと思います。
ただ、今回取り上げる社会問題というのは、避けては通れない高齢化社会と核家族化の問題が原因で区分所有という形態を取っている分譲マンションが抱えるリスクが目立ってきた形となり、これはレアケースというよりも常に付いて回るリスクとして考える方が現実的かもしれません。
すでに分譲マンションを所有している方はもちろんのこと、これから分譲マンションを購入する事を検討している方、終の棲家として中古マンション購入をしようとする方、老後の生活資金を投資で賄おうとしている方にとっては知らなかったでは済まされない問題だけに、今回お届けする情報はかなり有益な情報となると思いますので、ぜひ最後までご視聴ください。
このチャンネルでは、自分や家族の身を守るためにできることや、日本人がこれ以上騙されることがないようにするための情報を発信しています。
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さて、このチャンネルでは分譲マンションについて取り扱った動画は過去にも何回か取り上げてきていますが、正直感じるのは問題山積みという印象を受けます。
私自身も分譲マンションを購入し１５年ほど住んだ経験がありましたが、専有部と共用部の線引きについて問題となったことがあった時に、区分所有というのは改めて自分の物のようで自分のものでないということを痛切に感じたことをきっかけに、区分所有という形態のリスクを再検討した結果売却してしまいました。
さかのぼれば民間の分譲マンションの歴史は、1956年（昭和３１年）に第一号ができてから７０年弱ということで、これから多くのマンションが老朽化を迎え大規模修繕や建替えの問題が噴出します。
これらの問題は過去動画をご覧いただきたいのですが、今大問題になっています。
どんな問題かというと大規模修繕工事や建替え工事に対して必要な修繕積立金がかなりの確率で不足する事態になり、そうなると一時徴収金という形で各戸住民から徴収しなければいけないのですがそれができないなどの問題です。
一旦問題が起きてしまえば、当然起こるべくして起こる問題だと理解できるのですが、多くの人がまだまだ先の事だという認識を持っていることで、どこか他人事となり問題の先延ばしをしているのが現状だと思いますからまさに時限爆弾だと思います。
その起こるべくして起こるという問題が起き始めたことで区分所有のリスクが急浮上してきました。
今何が起きているのかについて、NHKのＷＥＢ特集で取り扱われた内容を引用しながら紹介していきたいと思います。
元記事は概要欄にリンクを貼っておきますのでご覧ください。
どんな問題が取り上げられていたかというと、千葉県にある築５０年になるマンションに住む一人暮らしの住人が管理費や修繕積立金の延滞を５０万円も滞納していたことから話が始まっています。
管理組合の理事長が苦労して調べた結果わかったことは、その住民は８年前に病院で亡くなっており、相続人と呼べる者は相続放棄しているということです。
さらには固定資産税なども滞納していることも発覚し、どうすることも出来ない状態で理事長は弁護士に資産整理を依頼することになります。
相続放棄されてから８年間も放置状態だったため、室内の状態は深刻なまでに荒れており、マンション全体の価値保全には致命的な状況だったと思われます。
おそらくこうなるとトイレなどの水も蒸発してしまい、臭気防止に設置されている排水トラップと言われる部分の水も蒸発しているので下水臭が部屋に充満していたのではないでしょうか。
それらは家庭排水の配管においても同様ですから深刻な状態だったと想像できます。
苦渋の決断で、マンションの価値保全をするためには住民全体で遺品整理や滞納した管理費・修繕積立金、なんと固定資産税、そしておそらく水道光熱費の滞納分も含めて分担して払うことになりました。
当然住民の中からは納得いかないという声も出ていたようですが、ここが区分所有という形態のリスクではないでしょうか。
最初からわかっていたことではありますが、実際こうして問題が起きるまでだれも当事者であることが自覚できないということだと思います。
そんな中、同じマンション内で似たような状況がもう一室で起きていたと言います。
次の状況は、やはり3年ほど管理費や修繕積立金の滞納が進んでいたのでしょう。
しかもずっと留守のままで連絡もつかないというわけです。
それでも苦労して調査した結果3年前に病院で死亡していたという事がわかりました。
ご存知の通り法律では、所有権は相続人に引き継がれるため勝手に部屋を片付けることもできません。
弁護士に依頼してその方の相続人を調べてみると10人ほど該当者がいるということがわかりましたが、亡くなった方は高齢者であり、その方の相続人と言われる人もそれなりの歳で半数が亡くなっており、しかも遠方に住んでいたりするということで困難を極めたそうです。
管理費や修繕積立金、税金などの支払いがある時点で多くの方が相続放棄することになりますが、その意思決定にも時間がかかり時間も費用も増すばかりだったといいます。
相続人に連絡を取るという困難さは私にも経験がありまして、例のお駐車の結果だと勝手に思っていますが、突然なくなった知り合いがいました。
それまで健康そのものでしたが、仕事中に突然心臓発作で倒れ死亡してしまったのです。
死後にわかったことは、そのかたにはいろいろな負債があったため相続放棄ということになったわけですが、火葬費用など実費でかかる費用もありますし、相続放棄するには、他の相続人と連絡を取ったりそれはもう大変な作業でした。
今回のこのケースでは、まったくの赤の他人の尻拭いをするわけですからたまらないと思います。
結局このマンションにおいて起きた2件の住人の死亡によって、約900万円の費用がかかり残った住民で負担したといいます。
そして積み立てていた修繕積立金からも取り崩すことになったので、その後に行った修繕工事においては費用が足りなかったため借入をしたと言います。
借りたら返さなければならないのでその負担も修繕積立金に上乗せされることになりました。
こういった独り住まいの住人の死亡はどのくらい発生しているのか調べたところ、令和3年版高齢社会白書に東京都23区のデータが出ていたので紹介します。
なんと3936人もいたというではありませんか。
65歳以上の方を対象に自宅で死亡した人の数だけでこの通りになっています。
自宅で死亡というのは、孤独死であったり自ら命を断つことであるわけですが、今回紹介したケースのように病院でなくなり相続人も不在、不明というケースになると統計はあるのかないのかわかりません。
流行り病蔓延後、世界共通の傾向として超過死亡者数の増加がすさまじいということが言われていますから、こういった問題は増えることはあっても減ることはないでしょう。
前の動画では、管理費や修繕積立金の増額についての問題などを取り上げてきましたが、値上げについて全ての住人が賛成する可能性はゼロに近く、そうは言っても高騰する工事費などに対応するには積立金の増額をしなければならないし、足りなければ一時徴収金も発生するしで、頭の痛い問題だと思います。
冒頭で持ち家派か賃貸派か、さらにはマンション派か戸建て派かの意見の違いはありますが、どれを選択してもリスクはあります。
しかし区分所有のリスクは、自分だけの問題ではなくて他人の経済状況や家族構成まで影響が出てくるので、このような問題が話題になればなるほど区分所有することのリスクはクローズアップされるのではないでしょうか。
最悪なのは多くの方が区分所有することのリスクを認識した時に、市場価値、資産価値が下がることになることではないでしょうか。
この動画を作るにあたって情報を集めている中で、専門家による一つの意見として、早く物件を手放す方がいいというアドバイスをしている方もいました。
自分が所有するマンションに住んでいる住人の年齢層によってはリスクが一氣に高まるわけですから、物件価値にも大きな影響を受けることになるでしょう。
そういった背景もあって今不動産の売買が活発なのでしょうか。
もしかしたらシレーっと売り逃げている方もいるのかもしれませんね。
こればかりはわかりません。
かつて政府は分譲マンション購入者に対して税制優遇措置を行い推奨してきたわけですが、改めて政府の推奨することに乗っかると痛い目に遭うと個人的には感じてしまいました。
いかがだったでしょうか。
今回取り上げた問題というのは、人によっては問題とならない立場の人もいるかもしれません。それは途中で物件を売る人であり、終の棲家にする予定でお住まいの方にとっては、どんな災難が起こるかまったく予測不能となります。
特に最近では中国人が古い物件を購入しているという情報もあります。
彼らはルールを守りませんから、管理費や修繕積立金などをちゃんと払うのか、または中国国内の経済混乱から破綻状態になるオーナーも出て、影響を受ける国内物件もあるかもしれません。
中国人オーナーの物件を賃貸している方はトラブルの可能性は大きいと考えられるので要注意です。
参考までに言っておくと、タワマンと言われている高層マンションの場合、下層階に住む住民と高層階に住む住民とでは経済状況が明らかに違うと思いますが、こういうケースも今後大きな問題となる可能性が高いことはすでに言われています。
なにしろ区分所有ですから、物件を保全するためには莫大なお金がかかります。
なので管理費や修繕積立金の値上げや修繕工事費の一時徴収金もスムーズに合意になるとは思えません。
そうなると住民間でのトラブルも起きることでしょう。
生きていく上でトラブルは避けられないと思いますが、自己解決できない問題が一番厄介だと思います。
人生で一番高い買い物をするのが不動産です。
一旦負動産になってしまうと子孫にも悪影響が出ることにもなりかねませんし、そんなことになったらご本人が一番不本意なことだと思います。
本当に情報というのは大切だと思いますので、今回の情報がみなさんの人生設計を考える上での参考にしていただけたらと思います。
最後までお付き合いありがとうございました。
以上で今回の話は終わりとしますが、
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最後までご視聴ありがとうございました。
好奇心TVでした。
