【マンションは時限爆弾】急騰する修繕積立金に悲鳴続出足りない積立金はどうする？#253

【編集後記】
日本の住宅事情というか、持ち家信仰に疑問を持ち出した十数年前の自分を褒めたいと思っている。
持ち家がいいか、賃貸がいいかは個人の置かれる状況にもよるし、価値観もあるので一概には言えないが、そんな理屈が吹き飛ぶくらいのことが今後起きてくる。
これは断言できる。

集合住宅のように、不動産を共有財産として保有するなんてことは問題が起きないわけがない。

ちまたでは、終の住処としてマンションを購入したり、子供たちに残してあげる財産を保つために住宅ローンを払っている人も相当数いるのでしょうが、時代は変わってきています。
今社会問題になっているのは、財産と思って所有していた不動産が、負動産になってきてしまったということです。これは戸建も対象だ。
こればかりは政府が今までに何を行ってきたかを冷静にみておかないとトリックには氣がつかないだろう。

仮に氣がついても行動に移せるかどうかは本人次第。
不動産は間違いなく多くの庶民にとってはババ抜きになっていくと思う。

【以下、文字起こし】

みなさんこんにちは。好奇心TVです。

今回の動画は、懸念されていたマンション修繕積立金の値上げと不足問題を取り上げていきたいと思います。

この修繕積立金の不足問題はかねてから言われてきたことですが、ここ数年に渡る物価高騰によって多くの世帯の経済状態が一変し、一氣に問題が顕在化してきてしまいました。例えば今現在修繕積立金を15000円払っているとした時に、30000円に値上げするということになったらどうでしょうか。

当然管理費も値上げされるでしょう。こういった事態が普通に起き始めているということで厄介なことになってきました。

建物の修繕費というのは、戸建てでも同様かかるわけですが、マンションのような集合住宅というのは様々な価値観、経済状況の方と不動産を区分所有しますので、問題は複雑で深刻になります。

そして近年では外国人オーナーも増えてきて賃貸物件として貸出されているケースもありますので、マンションをひとつのコミュニティーと考えた時に、起きてくる問題はさまざまで、まるでひとつの国家同様、深刻で避けては通れない問題が山積みになるという点でとても似ているような氣がします。

自宅購入は、マンションがいいのか戸建がいいのか、そもそも賃貸の方がいいのかという議論は随分前からあるわけで、どれが正解というものはないとされてきましたが、ここへきて噴出しているマンションなどの集合住宅の問題は、戸建や賃貸派が抱える問題をはるかに越えたものとなっていると思います。

そこで今マンションなどの集合住宅で起きている深刻な問題とはどんなものなのかを取り上げてみたいと思います。

これからマンションの購入を検討している方、住み替えを考えている方にとって参考になる内容になっていると思いますのでぜひ最後までご視聴ください。

このチャンネルでは、自分や家族の身を守るためにできることや、日本人がこれ以上騙されることがないようにするための情報を発信しています。

チャンネル登録がお済みでない方はぜひチャンネル登録をお願いします。

さて、今回取り上げるマンションの修繕積立金の問題は、テレビなどでも取り上げられ始めたようです。

それらの報道番組を確認すると、かなり厳しい現実を知ることができます。

私が観た情報というのは、テレ朝ニュースのウェブ版なのですが、そこではテレビ報道のアーカイブ動画が貼られていて、修繕積立金の値上げなどされたら困るという高齢者の方、大規模修繕工事に足りない一時金約１００万円を各世帯で負担するという事に対して払うことができないという世帯も紹介されていました。

そこで今回の動画では、

1）値上げが相次ぐ管理費・修繕積立金について

2）集合住宅の致命的な問題

3）集合住宅はどうなっていくのか

という内容で話を進めていきます。

まず管理費・修繕積立金の値上げについての問題は昨日今日起きた問題ではないわけですが、流行り病蔓延から世界の状況が大きく変わったことがさらに問題を大きくしていると言えると思います。

問題が加速的に大きく、早く浮上してきた背景には建築資材や人件費の高騰があります。

修繕積立金の金額を算出するために大規模改修工事の見積もりを取っていたのですが、見積書作成時の金額では工事ができない事態になるほど工事費の高騰が起きているのです。

テレ朝の報道によると、ある物件では当初4000万円だった工事費が、6000万円にまで値上がったケースを取り上げていましたが、そうなると管理組合は大慌てになりますよね。

このことは多少の差はあったとしても今後日本全国のあちこちで起きてくることだと思います。

そこで建設費の推移を国土交通省のデータで確認しますと、2015年を100とした時の値上がり状況が一眼でわかります。

やはり流行り病蔓延後の値上げ率が高くなっており、建築資材についても同様です。

このような背景もあって大規模改修工事費が高くなっています。

さらに事態を深刻にすることがあって、2024年4月に5年の猶予期間が満了する働き方改革が建築業界においても施行されます。

このことに関する動画も配信していますのでぜひご視聴いただきたいのですが、この働き方改革というのは、文字通り従来のように長時間労働ができなくなるというものであり、建築業界に与える影響というのは単純に工事期間が長くなるということが起きます。

そうなると単純に管理費が高くなり、各種建設機械のリース期間も長くなりますのでコストアップに繋がります。

そして慢性的に続く人手不足はさらに加速するでしょうから、人材確保に多額のコスト増しが起きます。

それらはすべて工事費に反映されるわけですから、マンションの修繕積立金の問題は2024年になるともっとはっきりとした形で現れてくると思います。

そもそも管理費・修繕積立金の問題はどうして起きているのでしょうか。

マンションなどを購入した際に、かならず付いて回るのが管理費と修繕積立金というものです。

これらの詳細については過去動画をぜひご覧になっていただきたいのですが、簡単に言ってしまえば修繕積立金とは年数が経てば建物も傷んでくるので、その時の為に毎月積み立てておきましょうというものです。

それだけではなく、建物のメンテナンスをしっかり行うということは、資産価値の保全にも繋がりますので、怠ると後々重大な問題に発展してしまいます。

なのでマンションを購入する側は、住宅ローンと管理費、修繕積立金の合計金額で購入するかどうか、または支払っていけるかどうかを判断するわけですので、物件を販売する側はなるべく月々の支払いを低く抑えるように数字を調整します。

つまり新築当初は修繕積立金を低く抑えられていて、数年したら段階的に金額が上がっていくということになっています。

物件を売ったその後は管理組合や管理会社の責任範疇となるので、物件販売会社による新築時に修繕積立金を安く抑えるというやり方は、今後に問題を先延ばしにするということになるので、ある意味無責任なことだと思います。

考えてみたらわかるのですが２５年後、３０年後には確実に大規模修繕工事を行なわなければならないわけで、それを先延ばしにしたら月々の負担が一氣に上がるだけでなく、不足する工事費の修繕積立一時金も100万円以上の高額になることもありますので、世帯によっては払えないという事態になってしまうことになります。

今巷ではこの手の問題が増えており、今修繕積立金の値上げをされたら困るという住民の総意に基づいて先延ばしにしているケースも結構多いそうです。

それでもいつかは修繕工事はやらなければならないわけで、そうなると工事費に対して積立期間が短いわけですから、月々の負担額は現在の積立金の2倍から3倍になってしまうなんてこともおきています。

ただでさえ工事費が高騰しているので尚更です。

マンションなどのように一つの物件を区分所有するという形態では、管理組合による総会などで様々な問題を議論し決定していくというやり方をします。

当然修繕積立金や管理費の値上げをするにも総会にて普通決議というものを行なうことになります。

決議は過半数の賛成で値上げが決定することになりますが、ルール通りに事が運ばないのが難しいところです。

この普通決議の結果として考えられることは

①　修繕積立金の値上げが実施されることになったが、支払い能力がないという理由で断固として反対している世帯がある。

②　修繕積立金の値上げに反対が過半数を占めている。

というケースが出てきます。

①については、管理費・修繕積立金を支払うというのは義務となるので、滞納は許されるものではありません。

最悪のケースでは、マンションの管理費・修繕積立金の支払いを長期にわたって滞納した場合、管理組合などが法的措置を実行することになります。

具体的には競売を申し立てられる可能性があります。

そうなったら実質的に家を失うということで住宅ローンを滞納した場合と同じとなりますが、ここまで事が大きくなるケースは過去においては少数だったものの、最近では増加傾向にあるとのことです。

②に関しては限られた予算で建物の修繕をしていくしかないということになるので、どんな状況になっていくのか見当もつきません。

最悪はエレベーターは故障したまま、下水道管の漏れによる異臭が常態化するなどのことが起きるかもしれません。

そうなると退去者が出たりますます状況は悪化してそのマンションが廃墟化に向かうことになります。

最後に、今後マンションなどの集合住宅というのはどのようになっていくのでしょうか。

マンションの歴史は1956年（昭和31年）に民間初の分譲マンションの誕生からたかだか７０年そこそこです。

では大規模修繕工事、建替え工事のタイミングになる物件はどのくらいあるかというと、築40年以上のマンションが約115万戸もあり全体の17％を占めています。

ではその実施状況はというと、ご覧のデータ通りごくわずかということがわかります。

そもそも長期修繕計画をしている管理組合はたったの53.6％しかなく、それ以外は必ず訪れる大規模修繕への備えができていないということで今後は大混乱は間違いないと思われます。

そして築年数が古いマンションほど空き家になっていて連絡がつかないという現状があり、もし建替え工事が決まったとしても手がつけられないというどうしようもない問題も出てくる可能性があります。

比較的新しいマンションにおいても、収入に対してギリギリの状態で住宅ローンを組んでいるケースもあり、今後激しくなる物価高によって家計負担は増すばかり。

そうなると管理費・修繕積立金の値上げに応じない世帯が急増することは間違いなく、前途多難となると思われます。

やはりなんと言ってもマンションのような集合住宅ではさまざまな価値観を持った人たち、経済力の人たちと一つの建物を区分所有するわけですから問題が起きないわけがないというのが私の考えです。

戸建や賃貸派のどの選択肢にも問題はあることはもちろんですが、集合住宅がかかえる問題は自分だけの問題ではないだけに、より深刻になります。

それらのリスクを承知の上で、ある一定期間住んだ後に売却して戸建購入を予定している方ならよいのですが、今回取り上げたような確実に起きる修繕工事に対してまったく無防備な人が多ければ多いほどトラブルになりますし、マンションを購入するリスクを世間が目の当たりにした時に、マンション神話が崩れ、自分の物件の資産価値の暴落にも繋がることになるかもしれません。

いかがだったでしょうか。

今回テーマにした管理費・修繕積立金の値上がりは築年数に関係なく起きることですから、管理会社に丸投げ状態の他人事の世帯が多ければ多いほど問題は大きくなりそうです。

私は建築関係の仕事をしていたことがあるのである程度理解できますが、こういったケースの問題は管理会社にすべてお任せという意識が問題になると思います。

かといって専門知識がなければ交渉する余地もないので難しい問題ではありますが、真剣に取り組めば経験・能力を持った方との縁ができるのではないでしょうか。

病氣に対するセカンドオピニオンのような発想です。

大手の建築会社に任せれば安心ですがかなり高額になりますし、ただ中抜きするだけの会社に任せれば時限爆弾的に品質の悪い工事をされるかもしれません。

いずれにしても住民が業者に丸投げせずに、真剣に取り組むことがなにより大切だと思います。

今後はマンションという物件を手に入れることのデメリットは、どんどん誰の目にも触れることになると思いますが、地震などの自然災害なども考慮に入れて慎重に選択する必要があると思います。

すでに物件を所有している方におかれましては、今後管理費・修繕積立金の支払額が2倍、3倍になる可能性を考慮して対策する必要がありますし、これから物件を購入する方は今回取り上げた問題やリスクを検討材料に入れることをお勧めします。

早く世の中が平和で希望に満ちたものになって欲しいものです。

これからの時代は特に情報を持っている者と持たない者との差が歴然としてくると思います。この動画がみなさんのお役に立つことを祈りつつ動画を終えたいと思います。

最後までお付き合いありがとうございました。