記事をお気に入りに登録する【編集後記】
空き家について情報を調べてみたら驚きのデータを目にする事になりました。
それは、今現在の日本において空き家は戸建よりもマンションの方が多いという事実です。
過去にも古いマンションを見ながらこのような感じのマンションを買う人はいるのだろうかという疑問は感じていました。
そして建物には大規模修繕が必要になるのでしょうが、その時に反対する人がいたらどうするのだろうか、と。
案の定、そうした問題があって建物の修繕工事ができずにいるという。
そして最近の工事費の高騰でさらに難しくなったことでしょう。
工事を反対した者は、おそらく他の住民から恨まれているのかもしれない。
マンションなどの集合住宅はなにをやるにしてもみんなの同意を得なければならない。
今後、空き家問題はそのマンションに住む全員の問題にまで発展するだろう。
そんないざこざを見ていたらマンション購入は避ける人が増えるのが普通。
マンションを売って新たに戸建を買おうと思っている人は人生設計の修正を考えなければならないかもしれない。
【以下、文字起こし】
みなさんこんにちは。好奇心TVです。
今回の動画は、マンションを購入している方にとって必ず訪れる問題について取り上げていきたいと思います。
その問題とは老朽化の問題で、それは戸建住宅にも言えることなのですが、マンションの場合は区分所有という形で財産を所有、共有していることで自分だけではどうしようもない問題に巻き込まれるというわけです。
その点が戸建と大きく違っているのではないでしょうか。
これらの絶対避けては通れない問題は、今後ますます増えてくることになると思いますが、後々売却することを計画している人も、終の住処にしようと購入を計画している人も大きく関係してくると考えられます。
もしかしたらこれらのリスクに氣が付いた人から早い者勝ちで売り抜けて逃げ切るという現象が起きるかもしれません。
実は私もかつてマンションを購入しましたが、今回取り上げる問題に対して危機感を感じて売却し賃貸派に変わった経緯があります。
終の住処はそこそこ都会の田舎にて戸建暮らしを計画しております。
なにを選択するのかは人それぞれであって、他人がとやかく言う問題ではないことは重々承知の上で、現時点で情報がない方、これからマンション購入を考えている方の参考になればと思い動画を作成しました。
人生で一番高い買い物をするわけですから、勢いや流れで購入することだけは避けた方が良いのではと思います。
そこでこの動画では、
1）日本の住宅事情はどうなっていくか
2）マンションの最大のリスク的状況とは
3）まとめ
という流れで話を進めていきます。
現在分譲マンションにお住まいの方にとっては、決して氣分が良くない内容かもしれませんが、いずれ向き合わなくてはならない問題だと寛大なお氣持ちでご視聴いただければと思います。
またこの動画はひとつの可能性としての問題提起というスタンスで情報発信をしております。実際に行動に移す際には専門家に相談することをお勧めいたします。
個別の事情によって結果は全く違うものになってくる可能性がありますので慎重にお願いします。
ということで話を進めていきますので、ぜひ最後までお付き合いください。
このチャンネルでは、自分や家族の身を守るためにできることや、日本人がこれ以上騙されることがないようにするための情報を発信しています。
チャンネル登録がお済みでない方はぜひチャンネル登録をお願いします。
そしてこの動画に共感できましたら拡散の協力をお願いします。
さて、冒頭でも話した通り、すでにマンション所有者の方には穏やかに聞いていられない内容となるかもしれませんが、日本においての分譲マンションの歴史がまだまだ浅いため、今後どんな問題が浮上してくるのかを知っておくのも人生設計を考えるには必要なことだと思います。
前回の動画でもマンションについての話題に触れましたが、日本において分譲マンションというのは70年ほどしか経っていません。
そもそもマンションの寿命というのはどのくらいかという話題は結構ありますが、施工業者の技術的な品質の差も影響しますし、どれだけメンテナンスしてきたかによっても大きく異なると思います。
これには諸説ありますが、100年大丈夫と言っている専門家もいらっしゃいます。
一般的に築30年から35年くらい経過すると大規模修繕工事をする事になると思います。
まず総務省が5年に一度発表している住宅・土地統計調査データを参考にしてみます。
2018年（平成30年）の発表によると、日本の総住宅数は6242万戸となっています。
そのうち空き家は876万戸あるということがわかります。
その割合は13.6％と過去最高となっているようです。
さらに空き家のうちマンションは475万戸もあり全体の56.2％を占めています。
結構な数が空き家としてありますね。
そしてさらに居住世帯数の5366万戸の内、マンションはどのくらいあるかというと2334万戸もあり、全体の43.5％も占めているからすごい事だと思います。
あとは氣になる築年数のデータも確認しておきます。
それについては国土交通省のデータがあります。
2021年末時点で築４０年以上のマンションは現在1156000戸、１０年後には約２．２倍の2491000戸、 ２０年後には約３．７倍の4254000戸となる見込みとなっています。
次にすでに問題が噴出し始めている建て替え問題に注目してみます。
ちなみにマンションの建て替え実績を見てみると、びっくりするほど少ないことがわかります。たとえば2021年時点で築50年以上経過しているマンションが211000戸もあるにも関わらず実績はたったの270戸のみとなっています。計算すると1％未満となります。
以上が現在のマンション状況ということで押さえておきます。
ここからが本題となりますが、戸建にはないマンションならではの問題として区分所有というものがあります。
建物の修繕・建替えは程度の差はあるものの戸建もマンションも同じように費用がかかりますが、この区分所有が今後問題の火種となってくると考えます。
土地の売買でも複数の所有者がいる時には、その買い上げには相当な時間と苦労が付き纏うケースがあるというのは聞いたことがあると思います。
一人でも売買に合意しなければその後の建築計画が遅れるなどで大揉めになったりしています。
さきほど築50年以上経っているマンションが21万戸以上あるにも関わらず2021年、2022年の実績でそれぞれ270戸前後ほどしか建て替えが実施されていないというところに今後起こりうる問題が潜んでいるのかもしれません。
例えば、ここ数年前から問題視されている空き家問題があります。
空き家問題というと、過疎化が進んだ地域というイメージがありますが、先ほどの統計でも見られたように、戸建よりもマンションの空き家の方がその数が多くなってきています。
統計で現状を把握すると今後考えられる問題も予測が可能となりますよね。
この空き家問題というのは一度くらいは聞いたことがあると思いますが、問題の性質上静かに進行しており、今後大きな社会問題になってくることは間違いなさそうです。
マンションの空き家問題というのは戸建の場合と比べてより深刻になると思います。
というのは、大きな建築物を構成する一室を区分所有しているわけですから、そこに起きる問題はその建物に住む人全員に関わる可能性が出てきます。
考えてみれば当然ですが、空き家になっていることで管理費や修繕積立金が未払いになっているケースが多いのだそうです。
そうなるといざ修繕工事が必要になっても資金が足りないということも起こるでしょうし、不足分に対して一時金を徴収するケースが出てくる事になりますが、そこでも全員が払えるかわからない、もしくは修繕工事に反対する人も出てくる可能性はあります。
さらに悪い事に今後は工事費の高騰は間違いなく起きます。
資材の高騰もそうですが、人手不足、人材不足により工事費は上がります。
前の動画でも触れましたが、2024年問題というのは物流関係だけでなく、建築業にも起きてきますし、その対策は物流業界同様、あまり進んでいないと聞いています。
先ほどの統計では、今から10年後には築40年以上のマンションが現在の2倍以上の249万戸以上になります。
すごい数になりますが、最近問題になっている超過死亡者数というのは高齢者の数がすごいわけです。
そうなると空き家はどれだけの割合で増加・発生するのか。全く未知数ですが起きないということはないでしょう。
相続する子供たちも、プラスの財産なら相続するでしょうが、仮に管理費や修繕積立金を滞納していた場合は相続放棄することになると思います。
これは戸建でも起きていることですが、マンションなどで起き始めたらどうなってしまうのでしょうか。
それがひとつのマンションで数件起きたらどうでしょう。
可能性としては充分あると思いますし、すでに起き始めている事だと思います。
こうなってくるとマンションのような区分所有という形態は問題がややこしくなりますよね。
私もかつてマンションを購入しましたが、いずれ子供たちは実家に戻ってくるという考え方と都市部で仕事を始め家庭を持つ事になり帰ってくる可能性はないという可能性を考えた時に売却をする決断をしました。
それでも売却までに1年かかりました。
今世界は考えもつかない展開を見せ始めています。
あらゆる物資の価格高騰は高止まりのまま流行り病蔓延前のように戻ることは想像できない状態です。
むしろアメリカの覇権にも翳りが見え始めていますので、アメリカから覇権を奪おうとするBRICSのような経済圏が勢いを増す事になるかもしれません。
そうなるとアメリカの属国のような動きをしている日本はどうなるのでしょうか。
結局はエネルギーや食糧問題でわたしたち庶民は価格高騰という形の苦労をすることになるかもしれません。
もし10年後、20年後にこういったマンションに関する空き家問題が社会問題として世間の話題になった時に市場はどうなるでしょうか。
需要と供給を予想しておかないと逃げ遅れるかもしれませんよね。
統計によるとマンションの買い換えの時期は21年後が多いとされています。
その頃に空き家問題がどれほど深刻になっているかによりますが、築21年のマンションを購入してローンが終わった頃にその資産というのは子供たちにとって負担になることはないかということも考える必要が出てくるのかもしれません。
今回は空き家問題というのは、都市部にも起き始めており、それがマンションが半数以上を占めているという事実をシェアーさせていただきました。
空き家問題は戸建だけではない事には驚きがあったかもしれませんが、戸建とは違うマンションならではのリスクは無視できないほど大きいものだと思います。
区分所有という形態が引き起こす問題はマンションに住む人全員に関わってくる大きな問題となるでしょう。
いかがだったでしょうか。
日本においてマンションの歴史は非常に浅く、今後起きうる問題については初めて経験する問題になりそうです。
戸建なら立て替えるかどうかを決めるのは自分自身でいかようにもなりますが、マンションだと相当な困難を極めることは簡単に想像できますよね。
現在マンションにお住まいの方にとっては、これから起きる避けては通れない問題をどう考えるかが問われてきそうです。
途中で物件を売って新築マンション、戸建を購入する計画をしている方にとっても売却する頃にこの問題が大きく取り上げられ、マンション購入に対する需要が下がったらまた状況が変わりますよね。
先々のことは誰にもわかりませんが、この動画がひとつの可能性として検討するきっかけにお役に立てればと思います。
最後までお付き合いありがとうございました。
以上で今回の話は終わりとしますが、
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最後までご視聴ありがとうございました。
好奇心TVでした。
