記事をお気に入りに登録する【編集後記】
今回の動画を作成するにあたり情報の深掘りをしていくことで背筋が凍る思いがしました。
日本においては分譲マンションの歴史はたったの70年そこそこ。
その建替え時期を迎えるマンションが今後どんどん増えているのに、修繕積立金の滞納者が増加していると言うのです。
しかもその資金というのは、建替え時に使う分ではなく、その手前の長期修繕費用であり、それでも予算が足りないくらいだといいます。
そのような問題を見て見ぬふりをしている現場があり、まもなく日本においてマンション神話が崩壊すると思います。
それは一氣に、そして簡単に起きるでしょう。
老朽化マンションが抱える問題が誰の目にも明らかになった時点でマンション価格は暴落し、多くの人が破産に追い込まれる展開になる可能性があります。
最悪なことが起きないことを願うばかりですが・・・。
無理でしょうから、こちらも備える必要がありそうです。
【以下、文字起こし】
みなさんこんにちは。好奇心TVです。
今回の動画は、まもなく続々と問題が噴出することが確実となっているマンション・集合住宅の老朽化に伴う修繕の問題や建替え問題についての情報をシェアしていきたいと思います。
マンションに住んでいる方、マンション購入を検討している方が漠然と抱いている疑問や不安について考えるきっかけにしてもらえればと思い動画を作成しました。
今回も不動産、特にマンションについての情報を集めていく中で、氣になったところを深堀してみると、とんでもない問題が起きることを知ることになりましたが、それと同時にもし今回取り上げる問題について知らない人がいるとしたら本当に恐ろしいことだと思いました。
今回取り上げるマンションや集合住宅についての情報は、今後間違いなく私たちが向き合わなくてはならない問題です。
おそらくそれは遠い未来ではなく、あと数年で起きることになるかもしれません。
ということでこの動画は、
１）そもそもマンションの歴史とは
２）マンションを購入した人で最悪なケースとは
３）今後はどんな世の中になっていくのか
という流れで話を進めていきたいと思います。
今回取り上げるテーマは、現在マンションや集合住宅に住んでいない方にとっても他人事ではない問題となります。
統計によると日本人の１０人に1人が分譲マンションに住んでいるといいますから、その方たちの何割かに最悪な事態が起きた場合社会問題になっていくと思いますし、その影響は日本全体にも及ぶと思います。
かといって、もはやその心配されている状況を避けることができないという事実も認識しなければいけないと思います。
つまりすべての人が備えなければならないということです。
この動画が、現在マンション住まいをしている方、これから購入を検討している方、そして社会問題となった時に被害を被らない為の対策を考えたい方にとって参考になればと思います。
ぜひ最後までご視聴ください。
このチャンネルでは、自分や家族の身を守るためにできることや、日本人がこれ以上騙されることがないようにするための情報を発信しています。
チャンネル登録がお済みでない方はぜひチャンネル登録をお願いします。
そしてこの動画に共感できましたら拡散の協力をお願いします。
さて、今回もマンション・集合住宅についての話題となりますが、この問題の大きさは相当なものだと思います。
冒頭でも述べた通り、今回取り上げる問題というのはもはや避けることができない問題です。
それは何かといいますと、マンションという建造物の寿命についてです。
なので避けては通れない問題ということになります。
このマンションという建造物の寿命に関して言うと諸説ありますが、１００年は大丈夫という見方もあります。
ただし、建物の老朽化を防ぐためのメンテナンスを定期的に行なった場合という条件付きです。
このメンテナンスに必要な予算というのが前回の動画で取り上げた修繕積立金ということになりますが、理屈通りには事は進まないというのが実態です。
前回の動画では、修繕積立金が高騰する可能性と滞納する方が増加することについて触れたわけですが、今回はその延長線上に起きる問題についてです。
この問題の深刻さは、マンションに住んでいる人たちの同意が得られないというところと、経済的負担ができる人とできない人が存在することになるということです。
ところで分譲マンションというのはいつから存在しているのでしょうか。
またその背景にはどんなことがあったのでしょうか。
日本に初めて分譲マンションができたのは東京都が1953年（昭和28年）に提供した宮益坂ビルディングという11階建てのマンションでした。
そして日本に初めて民間による分譲マンションができたのは、1956年（昭和31年）新宿に建てられた四谷コーポラスというもので5階建てで全２８戸の物件でした。
今から67年から70年ほど前に建てられたということになります。
これを知った時に正直感じたのは、まだそれだけの歴史しかないことに驚きました。
そしてこの日本初の分譲マンションは、日本初の建て替え分譲マンションということにもなりました。
宮益坂の建て替え工事は2020年7月に竣工、四谷コーポラスの建て替え工事は2019年8月に竣工ということなのですが、竣工に至るまでには紆余曲折があったようです。
やはり建て替え工事に反対する住民がいまして、訴訟にまでなったそうですが、結局は反対側が敗訴となりました。
このことは判例になっていますので、今後分譲マンションで建て替え工事が必要になった際に反対しても無理という事になります。
これは後々重大なことと感じると思います。
ちなみに1953年というと、日本で初めて国産のテレビが発売された年という事をきくと随分昔のことだと思ってしまいます。
分譲マンションが本格的に庶民に普及した背景には、1962年（昭和37年）に建物の区分所有等に関する法律というものが制定されたことで、不動産としての価値が確立して一氣に普及していくことになります。
そして1964年の東京オリンピック開催に伴い景氣が上向きになり雰囲氣はイケイケどんどんだったのでしょう。
さて今回の核心に入っていきますが、冒頭でも触れたようにマンションというのは、間違いなく建替え時期がやってきます。それは戸建てでも同じですが、マンションの場合は自分だけ建替えしなくてもいいというわけにはいきません。
建替え時期はどのくらいなのかというのは、物理的に耐久性がなくなったというケースや、大規模補修工事に掛かる費用が高過ぎて建替えた方が安いなどのケースが考えられ築何年でそうなるかは一概には言えないのです。
そこで日本における分譲マンションの実態を国土交通省のデータで確認してみます。
現在のマンションストック総数は2021年末時点で、約685万9000戸になります。
そこに令和２年の国勢調査の結果から、１世帯当たり平均人員2.21をかけると、 約1516万人がマンションに住んでいることとなり、国民の１割以上が生活している計算になります。
では、その中で築４０年以上のマンションはどのくらいあるかというと、現在１１５万6000戸あり、１０年後には約２．２倍の２４９万1000戸、 ２０年後には約３．７倍の４２５万4000戸となる見込みということです。
なぜ築４０年というところに線引きがされているかというと、マンションの経済的価値がゼロになるからなのだそうです。
ただマンションでも土地の区分所有をしているわけなので、まったくの０円ではありません。
では、冒頭で取り上げた日本初の分譲マンション、日本初の民間による分譲マンションが寿命を迎えたことで建替えしたように、他の分譲マンションの建替えは進んでいるのでしょうか。
これも国土交通省からデータが出ておりまして、2022年4月1日時点でたったの270戸のみなのだそうです。
ぞっとしませんでしょうか。
これらの間違いなく向き合わなくてはならない問題について、マンション購入時に販売会社から説明を受けた人はいるのでしょうか。
そして法的に説明義務はないのでしょうか。
売る側は決して悪意があって言わないわけではないと思いますが、買う側が自分が背負うリスクとして認識しておかなければならないことではないでしょうか。
情報を持つものと持たない者との差は、現実にリスクが起きた時に悲惨な結果になって表れてきます。
こうしたリアル人生ゲームのルールを知っている人というのは、これらの事実を踏まえて投資したり、住んでいたりしていると思います。
つまり潮時を知っているということです。
具体的に言えば、一番メリットがある時に住む、もしくは所有しておいてリスクが高くなってきた時点で売り抜けておく。
そのリスクとは何かというのは、このチャンネルでいろいろ危険予知をしてきていますが、そのことです。
例えば、通常ではあまりリスクとして考えられてこなかったこれだけの物価高と不景氣や、修繕積立金の大幅な負担増し、同じマンションに住んでいる人の経済状況の悪化までも自分に降りかかってくるリスクになってくるということになります。
最悪なケースとしては、
１）管理組合という制度が崩壊
２）空き室が増える
３）修繕積立金が足りなくて下水管漏れなども放置状態になる
４）建替え時期なのに住人の経済状況の悪化で実施できない
などのマンションという新しい文化の歪が出てくる可能性があります。
勘の良い人なら氣が付いたかもしれませんが、この状況というのは、まるで過疎が進んだ限界集落に似ているということです。
マンションや集合住宅というのは一種のコミュニティーであり水道などのインフラ設備を共有していて、その維持管理に必要な修繕積立金や管理費は、国や自治体に支払う税金のような機能を果たしていますよね。
今後建替えに対して反対という立場を取ったとしても、結局は実施することになると思いますが、そうなった場合、どのくらい金銭的負担になるのでしょうか。
物件がある地域やその時の世界情勢によって大きくことなるので、あくまでも目安としてほしいのですが、まずマンションというのは戸建てと大きく違う点として共用部というものがあります。
共用部とは、エントランス、廊下、エレベーター、コミュニティールーム、場合によってはジムやプールなどがありますが、これらの建築費用も負担しなければなりません。
なので、自分の所有分の建築費の1.4倍は必要と言われています。
具体的に数字を弾いてみると、80平米の広さの持ち分の場合、費用負担は1.4倍の112平米分になります。
坪に直すと約34坪になります。
そして建築費用は坪単価120万円とすると、4080万円ということになります。
これだけでもびっくりしますが、解体費用も負担しなければなりません。費用は新築費用の10％位と言われていますので、トータル4488万円ということになります。
これらがまるっと建替え時には必要になります。
マンションに住む全員が払えるということは100％無理でしょう。
修繕積立金があるだろうというツッコミがありそうですが、現実はそうではないところにこの問題の恐ろしさがあると思います。
修繕積立金も途中の修繕計画の実施で使い切っている可能性があるし、滞納者が増えていく流れになっているので危険です。
揉めに揉めて裁判沙汰になっても、現実として払えない、高齢者のためローンも組めないという事態も発生することでしょうし、無い袖は振れないと言うことで建替え工事計画はどうなるのでしょうか。難しい問題です。
ちなみに修繕積立金というのは、通常ですと長期修繕計画というものが作成されており、そこに向けて修繕積立金がプールされていきます。その計画では25年から30年後を見込んだ計画書となっています。
そして5年ごとに見直しをするように国土交通省もガイドラインで啓蒙しているわけですが、見直しの結果、修繕積立金が不足すると判明した場合、修繕積立金の増額をしなければならないのですが、反対者が多く、問題の先延ばしになっているというのが実情とのことです。
では建替え工事が必要になった時はどうするかですが、そもそも修繕積立金は滞納者も多くなってきておりただでさえ計画通り貯蓄できていないところに、日常のメンテナンス、修繕計画によって不足しているところが多く、いずれ訪れる建替え費用などはまったくないというところが多いというのです。
そこが今後大問題に発展することは間違いないと言われているところです。
なので中古物件を購入する際は、将来間違いなく起きる建替え費用に対しての備えはしているのかの確認は最低限必要だと思います。
先ほど紹介した国土交通省のデータにもあるように、建替えが進んでいるマンションの比率は、築40年以上経っている物件だけを対象にしてもたったの0.023％しか実施されていません。
なぜ必ず迎えることになる建替え工事の備えが進まないかというのは、いままで話してきた背景があるのですが、これらの延長線上には何が起きるでしょうか。
それは今地方の過疎化によって起きている問題以上に悲惨なことになると思います。
地方に起きている問題はいろいろあるのですが、不動産ということで言えば、子供たちは都市部に出て行ってしまい田舎には戻らないということが多発しているので過疎化が進んでいるわけですが、その際に実家の処分に頭を悩ますことになります。
売るに売れないということが起きており、しかし固定資産税などの維持コストだけが毎年発生しています。
下手に山などを持っていたら倒木などによって誰かの財産に損害を与えるかもしれないのでその手入れにもお金がかかります。
そこで財産放棄をする方法がありますが、2023年4月に改正された民法によって多少状況が変わったものの、手間と費用がかかることは間違いありませんし、確実に管理義務から逃れられるかわかりません。
ではマンションで同じようなことが起きたらどうなるのでしょうか。
これはかなりやっかいな状況になると思われます。
マンションの場合は区分所有者ということなので、法律面でも建替え費用の分担金の請求にしてもすぐに解決できるものではないような氣がします。
状況によって解決方法はいくつかオプションが出てくると思いますが、最終的に法律の専門家に相談しなければならないということになります。
こういったケースがひとつのマンションの中で数件起きてくることも居住者の高齢化と共に可能性は高くなります。
そこまで考えてマンション購入をしたのかどうかわかりませんが、知らなかったというのであれば真剣に向き合わなければいけない課題だと思います。
危険予知とはそういうことです。
いかがだったでしょうか。
マンションの維持管理に関して足元では管理費や修繕積立金の高騰にまつわる問題が表面化してきているのですが、長期的な視点で考えるとそれ以上にやっかいな問題が起きてきそうですよね。
みなさんはどのように感じましたでしょうか。
先に述べたように最悪な状況になると、マンション事態が機能的に住めなくなってしまうと言う状況になることも可能性としてはあるでしょうし、空室に不法占拠する者が出てきたり治安の問題も起きる可能性もあります。
終の住処としてのマンションは、メリットだけにフォーカスすれば良いことずくめですが、マンションの築年数によっては建替え時期に重なり思わぬ出費が出る事になるかもしれません。
こればかりは、その人の寿命やマンションの建替え時期なども大きく関係してくるので、結局は情報を持っている者とそうでない者の差がはっきりしてくると思います。
今後そういったことに氣が付いて早めに売却する人も増えるかもしれませんし、そういった情報が一般的になると築年数を重ねたマンションを買う人も少なくなるので、売り抜いた人が難を逃れると言う現象が出るのかもしれません。
そしてそうなるとマンションの価値はますます暴落しますので、追加担保も要求される可能性も出てきますから、今後の動向をどのように判断するか真剣に考えなければならないでしょう。
もうすでに多くの問題は起き始めているはずですから、表面化してくる前に検討してみた方がよいと思われます。
やはり最強なのは自分で手入れすることができる戸建を現金購入するというのが一番賢いのかもしれません。
いずれにしてもメリット・デメリットがありますから自分の人生観と照らし合わせて検討するのがよいでしょう。
この動画がご視聴の皆さんの検討材料としてお役に立てればと思います。
最後までお付き合いありがとうございました。
以上で今回の話は終わりとしますが、
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最後までご視聴ありがとうございました。
好奇心TVでした。
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